Para 2025, España requeriría aproximadamente 500,000 unidades habitacionales adicionales con el fin de intentar equilibrar su oferta inmobiliaria, que ha experimentado un notable déficit en los últimos años. Este hallazgo se encuentra entre los puntos clave de los dos recientes estudios sobre el mercado de vivienda que ha revelado el Banco de España, con datos actualizados hasta el presente.
Tan solo seis meses atrás, en abril, la entidad había estimado que se necesitaban movilizar hasta 600,000 viviendas nuevas. La razón detrás de esta revisión en la cifra del déficit es que, tal como señala el regulador, las estimaciones deben ser interpretadas con precaución, dado que las proyecciones demográficas y los movimientos migratorios son muy inciertos.
El Banco de España también menciona que el Instituto Nacional de Estadística (INE) ha modificado a la baja sus estimaciones sobre la cantidad de hogares que se crearían. De hecho, los datos provisionales de la creación neta de hogares en los primeros meses de 2024 indican una desaceleración considerable. En total, se han constituido 55,000 nuevos hogares, lo que sugiere que al final del año la cifra neta alcanzaría los 155,000. Originalmente, el INE había anticipado la formación de 360,000 hogares en este año. Según el estudio de compraventa de vivienda del Banco de España, el déficit de 500,000 viviendas que se proyecta hasta 2025 se encuentra principalmente en las provincias de Madrid y Barcelona, que juntas concentran cerca de un tercio de dicho déficit. Cada una de estas provincias necesitaría alrededor de 70,000 viviendas adicionales el próximo año. Asimismo, al incluir las provincias de València, Alicante y Málaga, el total asciende a cinco, que agrupan el 50% del déficit global. En estas provincias, que requieren hasta 250,000 nuevas viviendas, solo se genera el 45% de las viviendas nuevas.
Según el Banco de España, las provincias de Barcelona, València y Alicante son las que muestran la mayor discrepancia entre su contribución a la creación neta de hogares y su participación en la producción de nuevas viviendas. En los años recientes, el promedio de visados para obra nueva en el país se ha mantenido alrededor de 100.000 unidades por año. Esto implica que serían necesarios cinco años para abordar la problemática de la escasez de viviendas, sin considerar un incremento en el número de hogares, lo cual es poco probable, según el INE.
En un nuevo informe, el Banco de España también examina el mercado de alquiler en el país y reafirma que un gran segmento de la población arrendataria destina una parte considerable de sus ingresos a pagar alquiler y servicios básicos. De hecho, más de la mitad de quienes viven de alquiler en áreas urbanas gastan más del 40% de su salario en estos conceptos. Las regiones de Andalucía, Canarias, Madrid, Catalunya y Comunidad Valenciana son donde los inquilinos enfrentan mayor dificultad económica para cubrir sus alquileres. Aproximadamente el 45% de la población que reside en viviendas de alquiler a precios de mercado ha estado en riesgo de pobreza o exclusión social. Este esfuerzo excesivo para poder afrontar el alquiler puede llevar a situaciones complicadas en la vida cotidiana. Entre 2015 y 2023, cerca del 45% de los arrendatarios en España ha enfrentado este riesgo, lo que representa la tasa más alta en comparación con otras economías europeas, superando en 13 puntos el promedio de la Unión Europea.
El incremento en los costos de los alquileres ha provocado que muchas personas enfrenten dificultades financieras, especialmente entre los hogares con ingresos más bajos. Se considera que una familia está en situación de sobresfuerzo cuando destina más del 40% de sus ingresos al pago de su vivienda. En España, el esfuerzo medio en 2022 fue del 22,7%, lo que supera en siete puntos la media de la Unión Europea. Para aquellos hogares con ingresos reducidos, el esfuerzo medio alcanzó el 43,1%, una cifra que contrasta notablemente con la media de la UE (31,9%) y los niveles en hogares muy desfavorecidos de Italia y Francia (aproximadamente 30%) y Alemania (25%).
Este panorama ha llevado a un aumento significativo en el número de jóvenes que no pueden independizarse. En el 2022, el 66% de los jóvenes de entre 18 y 34 años vivía con sus padres, cifra que representa dos de cada tres, y que ha subido 13 puntos desde 2008. Este aumento en España se posiciona como el más elevado entre las principales economías de Europa, y los altos precios de los alquileres son una de las razones detrás de esta tendencia.
El Banco de España sostiene que es necesaria la «intervención pública» en el sector de la vivienda para abordar estas problemáticas. Según el ente, la intervención se justifica para mitigar el «alto esfuerzo que implica el alquiler de una vivienda», el cual puede causar efectos económicos y sociales negativos en la población. En este sentido, se percibe como beneficiosa la acción de las administraciones públicas en el complicado ámbito del mercado inmobiliario.
El supervisor no hace referencia directa a la ley de Vivienda en su intervención, sin embargo, sugiere en el informe que se debería “incrementar la oferta de viviendas en alquiler asequibles, establecer regulaciones que fomenten que los particulares ofrezcan inmuebles en alquiler y priorizar la asistencia a los hogares más desfavorecidos”.
En cuanto al panorama general del mercado, el Banco de España confirma que, a pesar de algunos desafíos, el sector inmobiliario en el país se presenta en una situación favorable, tanto en lo que respecta a la compra-venta como al alquiler de propiedades. La compra de viviendas ha mostrado un crecimiento impulsado, sobre todo, por el aumento de la población y la demanda de ciudadanos que no son residentes. “Durante el periodo 2021-2023, el promedio anual de transacciones superó las 675.000, con volúmenes mensuales que alcanzaron las 50.000 operaciones”, señala el supervisor. Estos números no se habían visto desde el auge inmobiliario, añade. En el primer semestre de este año, las transacciones crecieron un 21,5% en comparación con el mismo trimestre de 2019. “Aunque el crecimiento actual del mercado inmobiliario no iguala las cifras impresionantes del periodo 2004-2007, cuando se contabilizaban un promedio anual de 885.000 transacciones, desde 2021 los niveles están por encima de los del ciclo activo entre 2014 y 2019, que eran de 485.000 viviendas al año”, afirma el Banco de España. El mercado de segunda mano representa el 90% de las transacciones desde 2014. Esta salud del sector se puede atribuir en parte a la compra de viviendas por extranjeros, quienes constituyen el 20% de las compras. En 2023, esta cifra alcanzó un récord, llegando al 21,1% de las compras de viviendas libres. Los compradores no residentes tienden a adquirir propiedades de mayor valor, concluye el Banco de España.
En el año 2023, la participación de compradores extranjeros en el mercado inmobiliario es notable, especialmente en ciertas regiones costeras del Mediterráneo y en las islas. En lugares como Baleares, Málaga y Santa Cruz de Tenerife, esta cuota se sitúa alrededor del 40%, mientras que en Alicante supera el 50%. En contraste, en el total nacional, el porcentaje es cercano al 20%. Respecto al alquiler, el Banco de España indica que esta modalidad se observa en grupos específicos, como jóvenes y población extranjera, así como en zonas urbanas y turísticas. Además, menciona un dato relevante: durante la última década, ha crecido significativamente la oferta de alquiler residencial gestionada por propietarios particulares que no son grandes inversores. Esto implica que los grandes propietarios representan una parte pequeña del mercado. Según el Banco de España, en 2021, solo el 7% del total de viviendas en alquiler pertenecían a individuos que poseen más de diez propiedades. En el país, aproximadamente 9 millones de personas viven en alquiler, lo que refleja un aumento de alrededor de 3,3 millones desde 2007. Los jóvenes son el grupo más representativo en este sector; el porcentaje de hogares con un referente de entre 30 y 44 años en alquiler ha pasado del 18,1% en 2007 al 34,3% en 2023. Asimismo, entre los hogares jóvenes con un referente menor de 30 años, esta cifra se ha disparado del 32,2% en 2007 al 56,6% en 2023. La población extranjera también juega un papel importante en el mercado del alquiler.
En cuanto a la distribución territorial, se observa que en 2023, las regiones con mayor porcentaje de hogares arrendados, tanto en el mercado libre como en modalidades subvencionadas, son aquellas con un fuerte dinamismo turístico, como las Islas Baleares (30,9%) y Canarias (28,5%). Madrid (26,7%) y Catalunya (24,9%) también superan la media nacional. Las provincias que cuentan con la mayor cantidad de viviendas destinadas al alquiler residencial son Barcelona y Girona, donde la proporción es superior al 30%. En el año 2021, Barcelona se destacó como la capital de provincia con el mayor porcentaje de hogares principales alquilados, alcanzando un 31,1% y todos sus distritos presentando cifras por encima del 25%. En el distrito de Ciutat Vella, los alquileres llegaron a un impresionante 49,1%, mientras que en Eixample y Gràcia, los porcentajes fueron de 35,3% y 34,8% respectivamente. La media nacional se sitúa en el 18%. En lo que respecta a precios, un informe del Banco de España, aunque con cierta precaución debido a la falta de datos concluyentes, señala que desde 2015 hasta 2022, las rentas por metro cuadrado de alquiler experimentaron un aumento acumulado del 28,5%, superando así el incremento de los ingresos de los hogares arrendatarios, según el regulador. En relación a la población joven, el salario medio bruto ha crecido un 25% en los últimos años. Durante el mismo periodo, los precios de venta de inmuebles han aumentado en promedio un 42%, mientras que los alquileres lo han hecho en un 28,5%.
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