Es frecuente que la herencia de un inmueble esté repartida entre varios usufructuarios, y no es raro que surjan desacuerdos sobre lo que debe hacerse con la propiedad. En casos de diferentes opiniones, es importante evitar conflictos de poder, ya que los herederos tienen a su disposición tres alternativas.
Tres opciones para vender una propiedad heredada cuando no todos los herederos están de acuerdo. Lo primero que hay que considerar es que es fundamental llegar a un consenso para poder llevar a cabo la venta de un bien heredado, dado que se requiere la firma de todos los copropietarios.
Sin embargo, el artículo 400 del Código Civil indica que nadie puede ser forzado a seguir en copropiedad; por lo tanto, si uno de los herederos no desea vender, los demás no estarán obligados a retener la vivienda. Así, si no se alcanza un acuerdo, el heredero que desee vender tiene el derecho de hacerlo.
Para esto, existen tres modalidades de venta:
1. **Extinción de condominio**: En esta opción, se transfiere la parte del inmueble al heredero que elige conservarlo, quien se convertirá en el único propietario. Esta alternativa requiere declarar el IRPF si el valor del inmueble al disolver la copropiedad ha aumentado desde que se recibió en herencia, ya que se considera una ganancia patrimonial. Sin embargo, no se deberá pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) ni la plusvalía municipal (IIVTNU).
2. **Venta del proindiviso**: Si el heredero que quiere conservar el inmueble no está en condiciones de comprar las partes de los demás, existe la opción de venderlas a una empresa. Hay firmas dispuestas a adquirir proindivisos, aunque lo hacen a un precio entre el 35% y el 50% inferior al valor de mercado. Es importante señalar que, si una empresa presenta una oferta, los otros copropietarios tienen preferencia para adquirir la parte del inmueble.
### División de Bienes en Copropiedad
Para llevar a cabo la división de bienes en copropiedad, es necesario acudir a la vía judicial y presentar una demanda de separación de la cosa común. En la mayoría de los casos, el juez opta por ordenar la venta de la propiedad heredada mediante una subasta pública, y los ingresos obtenidos se reparten entre los copropietarios. Se sugiere que esta opción se considere como último recurso, ya que la vivienda podría venderse por un precio que podría ser hasta un 30% inferior al valor de mercado, además de conllevar costos adicionales y prolongarse durante un período que podría alcanzar hasta dos años.
Si existe una hipoteca sobre la propiedad, se puede realizar una subrogación hipotecaria. Cualquiera de las opciones mencionadas previamente permite este tipo de subrogación, ya que se modifican los propietarios del inmueble y por ende, también los responsables del préstamo. Es fundamental negociar esta acción con la entidad financiera, ya que esta podría rechazarla o imponer condiciones adicionales, como un aumento en las tasas de interés.
Por otro lado, es importante tener en cuenta la condición o edad de los herederos. En caso de que uno de ellos sea menor de edad o tenga alguna discapacidad, los padres o tutores estarán obligados a solicitar la aprobación judicial para poder vender su parte del bien inmueble.
