Cataluña se ha posicionado como líder en la implementación de la nueva ley de Vivienda, y los resultados iniciales, que se revelaron esta semana, están siendo evaluados no solo por el sector inmobiliario, sino también por otras regiones que consideran establecer límites en los alquileres, que es una de las principales medidas de esta regulación.
Según los datos de esta “prueba” en Cataluña, los costos han disminuido entre abril y junio con una caída del 5%, aunque el mercado muestra signos de desaceleración, registrando un descenso del 17,2% en la formalización de nuevos contratos.
Este aspecto ha levantado preocupaciones entre otros gobiernos regionales.
“Hemos observado, con satisfacción, que los precios han disminuido al establecer un límite en los alquileres, pero también notamos que hay un 17% menos en la firma de contratos. Estas son variables que necesitamos examinar detenidamente y reflexionar al respecto en el futuro”, comentó Denis Itxaso, consejero de Vivienda del País Vasco, en una entrevista para Radio Euskadi. Fuentes del gobierno vasco señalaron que, a diferencia de Cataluña, han optado por implementar la norma de manera gradual, desarrollando un plan de acción municipal específico en colaboración con el gobierno regional para facilitar el acceso a la vivienda.
Hasta ahora, la medida ha sido aprobada únicamente para Errenteria en Gipuzkoa, donde habitan 39.665 personas. Esta regulación del alquiler se implementará entre diciembre de este año y enero del siguiente, y se estima que alrededor de 43 municipios en el País Vasco cumplen con los criterios para ser considerados zonas con tensión en el mercado. Cuando esto suceda, Catalunya ya habrá estado regulando el alquiler en 271 municipios, lo que representa el 90% de su población, agrupados en dos áreas clave con estas características. Esta decisión, impulsada inicialmente por el Govern de ERC y continuada por los socialistas catalanes, permite declarar a propietarios de cinco o más viviendas en esas áreas como grandes tenedores, quienes enfrentan las mayores restricciones en cuanto al incremento de alquileres. Así, se logra aplicar un control de precios más riguroso en vez de implementar la regulación de manera individual en cada municipio.
Desde el Gobierno Vasco se subraya que es esencial abordar no solo los precios, sino también el tema de la oferta. El 4 de noviembre, se tiene programado que el consejero de Vivienda dialogue con la consellera Sílvia Paneque.
La notable caída del 17,2% en los contratos ha llamado la atención de otras administraciones autonómicas.
Aparte del País Vasco, Navarra y Asturias están evaluando las repercusiones de los límites en Catalunya. Según fuentes del Gobierno asturiano, bajo la dirección de Adrián Barbón, se están considerando las opciones que brinda la normativa nacional. «Adoptaremos las medidas que estén a nuestro alcance para enfrentar el problema», añaden esas fuentes. Por el contrario, en Castilla-La Mancha, que también es gobernada por el PSOE, no hay planes para implementar controles sobre los precios, y su presidente, Emiliano García-Page, ha defendido un aumento en la oferta de viviendas.
Las agrupaciones del PP han rechazado de manera unánime la implementación de límites en las rentas, mostrando una postura crítica respecto a la legislación estatal. En las próximas semanas, el partido popular presentará su propia regulación en materia de vivienda. Galicia es la única comunidad bajo el control del PP que ha considerado la posibilidad de declarar áreas con tensión en caso de que algún ayuntamiento lo solicite. En la capital, algunos municipios gobernados por el PSOE, como Alcorcón, Fuenlabrada, Getafe, Parla y Ciempozuelos, han manifestado su intención de establecer límites en los alquileres, pero el gobierno de Isabel Díaz Ayuso se opone firmemente a dicha medida.
Por su parte, el gobierno vasco ha decidido adoptar un enfoque gradual, comenzando la regulación en unos meses en un municipio específico.
A pesar de ello, el Ministerio de Vivienda valora positivamente los datos procedentes de Cataluña. Desde el equipo liderado por Isabel Rodríguez, sostienen: “Este es el camino, y seguiremos avanzando en nuestro principal objetivo: asegurar el derecho constitucional a una vivienda digna y asequible”.
La regulación en Cataluña se espera que influya en otros lugares. Tanto quienes apoyan como quienes critican los topes reconocen la necesidad de más tiempo para llegar a conclusiones, aunque ya comienzan a observar ciertos efectos. Carles Donat, codirector del Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, resalta la reducción de las rentas, lo cual pone fin a un periodo de dos años y medio de aumento constante. En cuanto a las caídas en los contratos, menciona que el total del parque de alquiler continúa incrementándose y que, desde 2019, tras la modificación de la ley de Arrendamientos y la prolongación de los contratos, el mercado ha ganado estabilidad, con menos familias mudándose con frecuencia.
La Cambra de la Propietat observa señales de que la oferta de alquiler podría estar desacelerándose.
En contraposición, la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona ha notado un enfriamiento en el mercado inmobiliario. Òscar Gorgues, su gerente, expresa su preocupación por la significativa disminución en el número de nuevos contratos, mientras que las cancelaciones no han tenido un descenso similar. «Antes había una gran diferencia entre las altas y las bajas, generando por lo general un saldo positivo que superaba los mil contratos debido a la llegada de nueva vivienda arrendada», añade. Sin embargo, en el segundo trimestre, esa brecha se ha acortado, dejando un saldo positivo de solo unos 400 contratos. «Esta diferencia es la más baja en toda nuestra serie histórica, lo que indica que el mercado está en contracción, ya que no hay nuevos inversores y muchos propietarios pequeños optan por no alquilar».
Por su parte, el Observatori de l’Habitatge sugiere que el mercado está alcanzando una mayor estabilidad.
En este contexto, la Generalitat ha señalado una migración hacia el alquiler turístico para evitar regulación. Además, ha lanzado un ambicioso proyecto de movilización de terrenos para fomentar la construcción de viviendas, con una inversión planificada de 4.400 millones hasta 2030. La atención en España ahora se centra en la situación de la vivienda en Catalunya.
El sector de la propiedad solicita alternativas distintas.
Idealista, el portal más reconocido para el alquiler en España, expresa su fuerte desacuerdo con la nueva normativa implementada en Catalunya, señalando un precedente de intervenciones similares. Francisco Iñareta, su portavoz, hace referencia a la ley de Arrendamientos Urbanos de marzo de 2019 y observa que “cinco años deberían bastar para que cualquier normativa vigente evidencie su efecto; esta no ha alcanzado los resultados esperados y ha deteriorado todos los indicadores”. Por su parte, Eduard Mendiluce, CEO de Aliseda Inmobiliaria y Anticipa Real Estate, empresas inmobiliarias con participación de Blackstone, sugiere alternativas como la utilización de propiedades existentes y terrenos privados bajo un régimen concesional para fomentar la construcción de nuevas viviendas. “Promovemos un diálogo entre las instituciones y el sector”, sostiene. En contraste, Eduardo González de Molina, investigador asociado en University College of London, califica a Catalunya como “un laboratorio de políticas de vivienda progresistas en Europa” y subraya que el 83% de la nueva oferta está alineada con la ley.
