A pesar de ser poco comunes, aún se llevan a cabo intercambios de propiedades. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el año anterior se registraron 1.256 operaciones de este tipo en España, lo que representa una reducción del 46% en comparación con hace diez años.
Esta modalidad, descrita en el artículo 1.538 del Código Civil, permite el intercambio de bienes inmuebles, facilitando la compra de un nuevo hogar sin necesidad de vender primero el anterior. Como indican los datos y confirman desde el Notariado, estas transacciones son “muy minoritarias” en comparación con las ventas normales, que sobrepasaron el medio millón en 2023.
Aunque son poco frecuentes, las permutas tienden a aumentar durante crisis económicas. Esto sucedió en 2008, cuando se registraron casi 1.400 permutas en un solo mes, en enero, y también se observó un aumento durante la pandemia. Específicamente, en junio de 2021, las permutas se triplicaron en comparación con el periodo previo a la Covid, con 288 intercambios frente a 101 en el mismo mes de 2019. El principal desafío de este método es que requiere que dos propietarios deseen el inmueble del otro. Por ello, como señala María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado, “el problema no reside en la legalidad, ya que la permuta es un contrato clásico y bien definido en el Código Civil; su naturaleza excepcional proviene de la necesidad de que dos partes con intereses opuestos logren coincidir”.
El uso de Internet podría potenciar esta tendencia, lo cual no pasa desapercibido para aquellos que son conscientes de la opción de conseguir una vivienda a través de permuta. En diversas plataformas inmobiliarias, como Idealista, se pueden hallar numerosos anuncios que ofrecen esta alternativa. Un ejemplo es un chalet de 850 metros cuadrados situado en Fraga, Aragón, cuyos propietarios están abiertos a intercambiarlo por un apartamento en A Coruña, o una casa en venta en Santa María de Palautordera, en Barcelona, que podría ser cambiada por un piso en Llinars o Sant Celoni.
En términos de ahorros, la mayoría de los intercambios involucran el canje de terrenos por viviendas de futuras construcciones. Según Arantxa Goenaga, abogada experta en derecho inmobiliario y socia en AF Legis, la permuta se utiliza frecuentemente en proyectos de nuevas edificaciones. En estos casos, el propietario del terreno lo cede al promotor, quien a cambio ofrece uno o varios de los pisos y locales construidos. Goenaga también señala que es común que estas permutas sean mixtas; es decir, que una parte del terreno se pague en efectivo y otra parte se reciba en forma de propiedades.
Recurrir a este mecanismo resulta beneficioso “cuando se posee un terreno o una edificación antigua que puede ser renovada y transformada en más viviendas, y no se dispone o no se desea invertir en el proceso de construcción”. Esta situación explicaría el aumento de las permutas durante períodos de crisis, ya que permite un ahorro significativo al promotor y proporciona liquidez al propietario al vender los pisos y locales resultantes. Sin embargo, se recomienda tener precauciones antes de formalizar cualquier acuerdo, ya que existe el riesgo de que, tras ceder el terreno, la construcción no se lleve a cabo.
Debido a esto, Goenaga advierte que «es común que se incluyan cláusulas resolutorias en los documentos y se registren oficialmente, permitiendo revertir la transacción si el comprador no cumple con lo acordado». Otra situación que puede presentarse es cuando las propiedades involucradas están gravadas con hipotecas y, dado que no se transfiere efectivo en la operación, esas cargas no pueden ser eliminadas. En tales circunstancias, la propiedad continuaría con la hipoteca vigente. ¿Quién asumiría entonces la deuda? Barea aclara que «el deudor permanece siendo quien recibió el crédito, a menos que el banco acepte una subrogación pasiva, es decir, un cambio en el deudor». Sin embargo, la propiedad seguiría siendo utilizada como garantía de la hipoteca. Una pregunta frecuente es si la permuta permite algún tipo de ahorro fiscal. Según la portavoz del Notariado, como se trata en realidad de «dos transacciones de venta», cada parte deberá abonar la plusvalía municipal correspondiente a su antigua propiedad, así como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) por la nueva adquisición. Por ende, no hay ventajas fiscales en comparación con una compraventa convencional. Por último, se aconseja encarecidamente buscar la orientación de un experto antes de formalizar una permuta de terreno por obra. «Estos contratos deben contener ciertas protecciones y garantías, y es esencial informar y asesorar adecuadamente al propietario del solar», advierte.
