El Euribor ha caído por debajo del 3%, lo que ha permitido que el temor relacionado con la actualización de hipotecas quede en el pasado. Este nuevo escenario exige reflexionar sobre las opciones de financiamiento disponibles, tanto para quienes buscan un nuevo préstamo como para aquellos que ya tienen uno.
Hay que tener en cuenta que el valor de la vivienda sigue en movimiento. Para quienes desean hipotecarse hoy, a pesar de la baja en la tasa, se prefiere optar por hipotecas de tipo fijo o mixto. Según Jorge González-Iglesias, director de la intermediación Gibobs, esta opción garantiza estabilidad en los pagos y evita depender de las fluctuaciones del Euribor.
La elección entre estas modalidades dependerá de las circunstancias particulares de cada persona, aunque si el banco ofrece condiciones favorables, la hipoteca fija suele ser la elección más común. Actualmente, se pueden encontrar préstamos fijos desde el 2% TIN y mixtos que comienzan con un tramo fijo al 1,2% TIN durante cinco años, después de lo cual se ajustan al Euribor más un 0,4%. Ricard Garriga, CEO de Trioteca, observa que algunos clientes se sienten inseguros al conocer la cuota que tendrán al iniciar el tramo variable. Hay ofertas muy competitivas, con tipos fijos que alcanzan el 2,35% TIN, lo que hace que considerar una opción variable, que puede estar en Euribor más 0,4% en el mejor de los casos, no resulte atractivo. Con la situación actual, una hipoteca variable podría superar el 3%. Se anticipa que la tasa continuará su descenso hasta finales de año, aunque no se prevé una disminución significativa. Para quienes ya poseen una hipoteca, existe la opción de cambiar de modalidad o entidad. Es posible realizar una subrogación hacia otro banco o una novación, que implica una revisión con la misma entidad. Este es un momento propicio para hacer cambios, ya que la medida gubernamental que elimina comisiones por modificar hipotecas caducará el 1 de enero, reintroduciendo costos.
Por lo general, al cambiar de entidad bancaria, la penalización se sitúa entre el 0,25% y el 0,5% del importe pendiente. Esto puede representar hasta 1.000 euros en contratos hipotecarios de 200.000 euros. Garriga advierte que la saturación en las gestiones hipotecarias podría llevar a retrasos, lo que incentivaría a muchos a realizar el cambio rápidamente. Además, los costos relacionados con las tasaciones, que rondan entre 300 y 400 euros, seguirán vigentes. Realizar un cambio en la hipoteca podría traducirse en un ahorro mensual aproximado de 200 euros. Se recomienda especialmente esa opción para aquellos que se encuentran en la etapa inicial de su hipoteca, es decir, dentro de los primeros 10 a 15 años, ya que en años posteriores el impacto es menor.
Las peticiones para modificar las condiciones de las hipotecas y cambiar de entidad son más frecuentes entre quienes obtuvieron su hipoteca entre 2006-2008 y 2017-2023, ya que estos son los grupos que han visto un aumento en sus cuotas debido al alza del Euribor. Un mayor número de personas ahora cumple con la regla del 35% gracias a la disminución de las cuotas. Tras registrarse un 2,936% en septiembre, las fuentes consultadas indican que se espera que el Euribor esté por debajo del 3% para fin de año, aunque no muy distante de ese valor. Desde Gibobs prevén cifras entre el 2,7% y el 2,8% para el cierre del ejercicio.
Ante la posibilidad de que el Euribor siga bajando, surge la pregunta de si es mejor esperar a que baje aún más antes de comprar. Aunque se anticipan reducciones en los tipos, el mercado inmobiliario ya está considerando esas expectativas, y los precios siguen en aumento. «Las hipotecas pueden abaratarse, pero los precios de las propiedades continúan subiendo. Si encuentras una vivienda que te convenza, no dudes en actuar», enfatiza Garriga. González-Iglesias añade que el posible ahorro relacionado con los tipos de interés podría desvanecerse, o incluso provocar pérdidas ante el encarecimiento del mercado inmobiliario.
La creciente demanda ejercerá presión, especialmente porque las tasas de financiación más bajas atraen a nuevos interesados. Con cuotas más reducidas, un mayor número de familias lograría cumplir con el límite del 35% de sus ingresos destinado a la hipoteca, establecido por las entidades financieras. «Con el mismo salario, la capacidad de endeudamiento aumenta», afirma Garriga. Según los datos más recientes de la plataforma, los precios han aumentado un 14% en comparación con el año anterior. La edad promedio de quienes solicitan hipotecas ha crecido a 39,5 años, de acuerdo con un estudio de Gibobs. La mayor parte de los demandantes se encuentra en los rangos de 25 a 35 años y de 35 a 45 años, formando juntos el 80% de las solicitudes. Entre aquellos de 45 a 65 años se encuentra el 18%. Además, el perfil mayoritario de los solicitantes son hombres, que representan el 62% de las solicitudes, según la información disponible.
