La reciente semana ha estado repleta de actualizaciones referentes al mercado residencial inmobiliario. De acuerdo al más reciente estudio realizado por Gallup, que se enfocó en la satisfacción acerca de la disponibilidad de propiedades asequibles (con 37,000 participantes en 37 países), se refleja lo que otros marcadores ya habían puesto en evidencia: el descontento respecto al costo de la vivienda ha alcanzado niveles récord en los países integrantes de la OCDE, superando a áreas como la educación y la salud.
Este sentimiento de insatisfacción es impulsado por el incremento en las tasas de interés, las cuales no han logrado generar una reducción significativa en los precios de las propiedades como era costumbre. Casi un 60% de los encuestados expresaron su descontento con la cantidad de viviendas asequibles disponibles.
En el caso de España, este porcentaje asciende al 62%, siendo el más alto registrado desde la crisis financiera. La mayor frustración se observa entre los jóvenes. Este dato coincide con los estudios tradicionales de la OCDE, los cuales indican que los hombres jóvenes con educación obligatoria y bajos niveles de ingreso son quienes manifiestan mayor descontento con el mercado inmobiliario. Por lo general, los más satisfechos suelen ser los mayores de 65 años y los titulados universitarios.
El alza en los precios de la vivienda se debe principalmente a la falta de nuevas construcciones y no a una burbuja como la experimentada en el 2008, dado que el crédito no ha sufrido un incremento desmedido.
Las noticias en España durante la última semana se han centrado en los desafíos que enfrentan los estudiantes universitarios para rentar viviendas o habitaciones compartidas, y el riesgo de una nueva burbuja inmobiliaria en un momento donde los precios ya han sobrepasado los máximos alcanzados durante el auge inmobiliario de los años 2000. En cuanto a este primer tema, aunque el debate en España se centra en los problemas que los estudiantes tienen para hallar alojamiento en las ciudades universitarias, en otras naciones el argumento es justo el opuesto. Las críticas se orientan hacia cómo los estudiantes, en especial los internacionales, incrementan los costos de alquiler en dichas urbes, lo que se percibe como una estrategia para regular los precios de arrendamiento. Australia es el último país en unirse a esta batalla, donde el primer ministro ha anunciado una reducción en un tercio (de 402.000 a 270.000) del número de nuevos estudiantes extranjeros, en respuesta a su supuesto impacto en el incremento de los precios de arrendamiento en ciudades como Sydney, Melbourne y Brisbane. Se están considerando también límites estrictos en los requisitos de idioma y un revisión más exhaustiva de la solvencia financiera de los estudiantes, así como la posibilidad de limitar las horas de trabajo para estudiantes internacionales. Australia se sumará así a Canadá, Reino Unido, Nueva Zelanda, Irlanda y los Países Bajos en esta lucha contra los estudiantes internacionales, especialmente aquellos que cuentan con recursos limitados. Los Países Bajos y Canadá fueron pioneros a la hora de limitar a los estudiantes extranjeros. En el caso de los Países Bajos, los problemas inmobiliarios en ciudades universitarias como Ámsterdam, Utrecht o Groninga, condujeron a medidas innovadoras para evadir conflictos con la Unión Europea: se deberían reducir los cursos ofrecidos en inglés, para que si muchos estudiantes desean asistir a universidades holandesas, tendrían que hacerlo en neerlandés, un desincentivo bastante fuerte.
El análisis de las políticas de visado para estudiantes es un tema de debate en varias naciones. Está claro que las demandas de vivienda de los estudiantes pueden causar estrés en los mercados de bienes raíces de las ciudades universitarias. Sin embargo, estos desafíos deberían ser evaluados con exactitud y equilibrados con las ventajas significativas que los estudiantes de nivel superior aportan en términos de diversidad cultural, innovación y aportes socioeconómicos.
El segundo tópico central en el ámbito inmobiliario español de esta semana giró en torno a la posibilidad de enfrentar una nueva inflación en los precios de las viviendas. Esta especulación es recurrente cuando los precios de las propiedades experimentan un crecimiento acelerado. Según datos del INE, el crecimiento interanual durante el segundo trimestre de 2024 fue de un 7,8%, significativamente superior al del trimestre anterior. Sumado a las «evidencias», los precios de lista de Idealista en agosto superaron el pico previo a la crisis inmobiliaria y el índice del INE ya había excedido los valores del primer trimestre de 2024. Sin embargo, luego de ajustar a la inflación, los precios todavía son un 40% menores a los de 2007. Adicionalmente, este fenómeno está lejos de replicar las condiciones de una burbuja inmobiliaria. Una burbuja requiere «aire» y, en el sector inmobiliario, dicho «aire» proviene de un exceso de financiamiento (tanto para compradores como para desarrolladores y constructores de viviendas). Pero el volumen total de créditos para adquisición de viviendas ha estado en disminución hasta hace poco y las familias están mucho menos endeudadas que en 2007. Los préstamos a personas con contratos temporales, que tendrían más dificultades para pagar, son mínimos comparados con el 40% previo a la crisis inmobiliaria. La proporción préstamo-valor actual es de un alto 60% en comparación con porcentajes que superaban el 80% antes de la crisis. En el punto más alto de la burbuja, el crédito destinado a construcción y actividades inmobiliarias llegaba a un 42% del PIB, mientras que actualmente es solo un 7%. Sin «aire» no puede haber burbuja.
El alza actual en el costo de los inmuebles se debe al clásico desequilibrio entre la alta demanda y la insuficiente oferta en las áreas deseables para residir. Según el último informe del Colegio General de Notariado, las ventas en julio aumentaron un 20.2%, evidenciando una fuerte demanda que se topa con la escasez de casas nuevas, cuyo precio ha crecido un 11.2%. Además, el Banco de España destacó en su informe anual que la creación de nuevos hogares supera considerablemente la construcción de nuevas viviendas. Tanto Keir Starmer, primer ministro del Reino Unido, como Kamala Harris, aspirante a la presidencia de los EE.UU., han priorizado en sus estrategias económicas la construcción de millones de casas para contrarrestar la crisis actual de accesibilidad a la vivienda. No se trata de buscar explicaciones complicadas cuando la problemática es la misma en diversas naciones. Es necesario entender que la escasez de oferta es el factor principal que causa este problema.
