La gestión burocrática y las regulaciones disfuncionales que detienen la construcción de viviendas y obstruyen la introducción de innovaciones a los nuevos edificios fueron lamentadas por arquitectos y promotores durante la clausura del máster en dirección de empresas inmobiliarias innovadoras de la Escuela Sert de Barcelona.
Elena Massot, vicepresidenta de la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios (APCE), enfatizó que los promotores «gastamos más tiempo en obtener las licencias para construir una vivienda que en la construcción misma». Las gestiones son «complicadas y algunas incluso repetitivas», detalló, lo que resultado en que un proyecto tarde alrededor de dos años en obtener la licencia para iniciar las obras, las cuales duran otro par de años, y luego requiere un año adicional para conseguir el certificado de finalización de obra.
La APCE indica que esta complicada burocracia estrangula a los promotores: los retrasos en la obra incrementan los costos financieros, que terminan recayendo en los consumidores al aumentar el precio de la vivienda. La APCE critica que las regulaciones demoran las obras, aumentan sus costos, y obstaculizan innovaciones económicas o técnicas. La presidenta de la demarcación de Barcelona del Colegio de Arquitectos de Cataluña, Sandra Bestraten, expresó su frustración con las «situaciones kafkianas» a las que la normativa conduce, «Las regulaciones se contradicen, ya que se crean nuevas reglas y las antiguas no se eliminan», lo que genera ansiedad en los arquitectos por su responsabilidad profesional y les lleva a enfrentar demandas frecuentes. Bestraten mencionó la inflexibilidad de la administración entre las disfunciones.
En Barcelona, por ejemplo, el arquitecto a cargo de un proyecto solo puede solicitar una reunión con un arquitecto de la ciudad para asesorarse sobre la interpretación de las regulaciones llamando al 010. Sin embargo, tal reunión tiende a resultar en modificaciones significativas del proyecto ya presentado, provocando retrasos, costos adicionales y trabajo extra. En este sentido, se quejaban de que algunos ayuntamientos habían creado guías de interpretación reguladora para sus empleados, pero estos documentos no estaban disponibles para el público.
Además, la situación se complica por la presencia de abogados, no arquitectos, como jefes de licencias encargados de revisar la conformidad de los proyectos con las regulaciones técnicas en muchos ayuntamientos. Estos son los consistorios que acumulan más retrasos. La necesidad de obtener hasta 30 aprobaciones de idoneidad técnica de diferentes sectores, desde los bomberos hasta la Agència Catalana de l’Aigua, es otra queja adicional.
Bestraten sugiere que estas verificaciones sean administradas por los colegios profesionales, permitiendo así que la administración se enfoque en la supervisión urbanística, un área más relevante para su competencia y que sean más eficientes. Joan Ramon Riera, Comissionat d’Habitatge del Ayuntamiento de Barcelona, reconoció que ha existido un estado de confrontación entre desarrolladores y administración, creando una atmósfera de desconfianza. Para Riera, es esencial un cambio cultural y restablecer una relación de confianza entre las dos partes. También recordó que en los recientes años ha habido un alto grado de judicialización. Según advirtió, la implicación de abogados de la administración municipal en procedimientos judiciales ha supuesto una experiencia devastadora que ha paralizado todo.
Bestraten mencionó algunas regulaciones urbanísticas disfuncionales, como las limitaciones en la profundidad de los edificios, que obstaculizan la inserción de nuevos elementos como generadores eléctricos, estaciones de carga eléctrica o soluciones de movilidad inteligente. Otro inconveniente es la norma que dicta la superficie de las casas, al no adaptarse a la realidad actual donde las casas son tanto espacios de vida como de trabajo, y las familias son más pequeñas. La norma sobre la altura es igualmente criticada, ya que puede hacer perder un nivel al edificio si se necesita añadir unos centímetros extra para conductos técnicos.
Un alto funcionario de la ciudad de Barcelona señaló que es necesario un «cambio cultural» en la administración. Elena Massot también hizo referencia a las exigencias del Código Técnico de Edificación, ya que si bien incrementan la calidad de la vivienda, también elevan los costes de construcción en un momento en que la vivienda es costosa y su acceso es limitado. Según ella, “Las casas construidas hace 20 años no eran tan desfavorables».
El ‘zoning’, o regulación inmobiliaria, no es un problema exclusivo de España. Este fenómeno, según la OCDE, ha contribuido a la aumento del precio de la vivienda y la disminución de su accesibilidad en los países desarrollados. Las restricciones urbanísticas y de uso del suelo dificultan la construcción de nuevas viviendas, sobre todo en áreas metropolitanas densamente pobladas donde la demanda es mayor. Según un estudio de Manuel Bétin y Volker Ziemann para la OCDE, independientemente de las restricciones geográficas locales (mar, montañas, parques, cementerios), la capacidad de satisfacer la demanda de vivienda depende de la política urbanística.
El estudio indica que, de acuerdo con la teoría del voto local, cuando la toma de decisiones sobre los usos del suelo se descentraliza, tiende a haber un menor número de viviendas disponibles. Esta tendencia se explicaría porque los dueños de propiedades buscan salvaguardar la inversión que han hecho en sus viviendas recurriendo a la influencia de políticos locales para limitar el desarrollo indeseable del terreno.
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