En el primer semestre del actual año, el espacio rentado por el sector logístico en España fue de 1,13 millones de metros cuadrados, lo que representa un incremento del 13,7% respecto al mismo periodo del año anterior. Este aumento se da en un escenario donde el sector busca recuperarse de los efectos provocados por la pandemia, un período donde el auge del comercio online incrementó la renta de almacenes por parte de las empresas, las cuales frenaron posteriormente nuevas aperturas ante el fracaso en cumplir sus expectativas de crecimiento de ventas online.
De acuerdo con los datos proporcionados por la consultora CBRE, en la primera mitad del año se rentaron 430.000 m2 de almacenes en la zona central (Madrid y Castilla-La Mancha) con un aumento del 12%, 261.000 m2 en Cataluña, con un decrecimiento del 20% debido a la falta de almacenes disponibles en las cercanías de Barcelona y 440.000 m2 en los mercados «secundarios» de Valencia (donde el alquiler más fuerte fue de 171.000 m2, un 28% más), Zaragoza (165.000 m2), Sevilla, Málaga y Bilbao.
En Cataluña, la renta aumentó en un 50% durante el segundo trimestre, alcanzando las tasas de alquiler más altas en España, a 8,75 euros. Según David Oliva, director de industria y logística de CBRE Barcelona, la economía española continúa fuerte y el consumo sigue en alza, lo que favorece al sector. Oliva también señala la falta de almacenes disponibles en Cataluña (con una tasa de disponibilidad de 5,3%, pero en la primera y segunda corona de Barcelona es menos del 3%), Valencia (donde la tasa de disponibilidad es de 2%), y en el País Vasco. En la zona central, por otro lado, la disponibilidad es de 9,6%, debido a la alta cantidad de terrenos que han impulsado la construcción. Hasta ahora, se han entregado más de 540.000 m2 de almacenes (un 45% todavía buscan inquilinos) y hay otros 801.000 m2 en construcción, con la mitad de ellos listos para salir al mercado.
La logística inmobiliaria sigue siendo un sector en crecimiento.
Alquiler en las naves más destacadas de Madrid y la Zona Central. Ofrecen variaciones en miles de m² a precios por m² por mes de € 7,00 a 1.400, €6,50 a 1.200, €6,00 a 1.000, €5,50 a 800, €5,00 a 600, €4,50 a 400 y €4,00 a 200 desde el año 2016 hasta el 2024. En cuanto a Cataluña, los precios en estas naves sobresalientes varían en miles de m² con precios €9,00 a 1.200, €8,50 a 1.000, €8,00 a 800, y bajando a €7,50 y €7,00 a 600, €6,50 a 400, €6,00 a 200 y finalmente de €5,50 a €5,00 desde el 2016 al 2024. Información cortesía de Cbre. Sistema inmobiliario logístico.
El sector inmobiliario logístico en Madrid y Cataluña ha mostrado notables cambios desde el año 2017 hasta el 2023 en sus fases trimestrales Q1, Q2, Q3 y Q4 según datos de Cbre. En la zona central de Madrid, las mejores naves han mostrado una contratación y renta que varía desde los 7,00 €/m²/mes por 1.400 miles m2 hasta los 4,00 €/m²/mes por 200 miles m2. En Cataluña, la contratación y renta en las mejores naves ha fluctuado desde 9,00 €/m²/mes por 1.200 miles m2 hasta los 5,00 €/m²/mes. La tendencia de estos datos demuestra un crecimiento y una evolución constante a lo largo de los años.
La circunstancia en Catalunya ha cambiado significativamente: durante el transcurso del año actual, se han entregado 122.000 metros cuadrados de espacios industriales, lo que representa una disminución del 46% con respecto al año previo. Además, se están construyendo otros 228.000 metros cuadrados, cifra que es la mitad de lo que se edificaba hace un año. Oliva indica que debido a la escasez de instalaciones y la creciente demanda, muchos desarrolladores están construyendo sin tener un inquilino asegurado, lo que se considera un movimiento arriesgado. De todos los proyectos en construcción, el 47% ya tiene un pre-arrendamiento. Los operadores logísticos lideran la demanda de alquiler, en lugar de los comercios, y la demanda de alquiler proveniente del comercio electrónico ha experimentado un declive notable, al realizar únicamente el 6% de las contrataciones del año, en contraste con el 25% que representaban hace algunos años. Oliva augura una recuperación de esto a partir del próximo año, donde podría superar el 12%.
Oliva menciona que los operadores del sector han estado cautelosos, particularmente debido a las inestabilidades geopolíticas que han causado interrupciones en la cadena de suministro. Según una encuesta realizada por CBRE a los operadores, el 34% presagia que las condiciones comerciales serán más difíciles en los meses venideros.
En Catalunya, pese a todo, la demanda persiste firme y ha surgido un nuevo núcleo de interés logístico en la región de Figueres y Girona. Oliva apunta, “muchos conglomerados están buscando establecerse allí para llevar a cabo desde ese punto su distribución en el sur de Europa, que incluye no solo a España y Portugal, sino también a Italia y Francia». Oliva resalta la ventaja de contar con excelentes conexiones a través de la autopista AP-7 al puerto y al aeropuerto de Barcelona.
La contratación en Cataluña ha mostrado una notable recuperación en el segundo trimestre; un periodo que se ha destacado como el mejor en los últimos tres años con 164.000 m2 de espacio en naves alquilados, marcando un increíble incremento del 50% en comparación con el mismo periodo en 2023. No obstante, el primer trimestre no tuvo mucha actividad. De acuerdo con Oliva, los movimientos más significativos se han caracterizado por el arrendamiento de una nave de más de 39.000 m2 por Panattoni en La Bisbal del Penedés, y el alquiler de una nave de 26.000 m2 por ID Logistics en Castellar del Vallés, donde se realizará la logística del grupo Puig.
La escasez de naves disponibles ha ocasionado un alza de los alquileres: en la primera corona de Barcelona estos han llegado a los 8,75 euros m2/mes, representando un incremento del 6% en comparación con el año pasado, mientras que en la zona central estos han llegado a 6,75 euros m2/mes (un 8% de aumento). Oliva indica que este incremento refleja la incorporación de nuevas naves al mercado, equipadas con características como altura superior (11.7 metros comparado a los 10 metros de naves antiguas), certificados de eficiencia energética, placas solares e instalaciones para vehículos eléctricos.
En otras regiones de España, según la consultora, los alquileres se mantienen estables, con Bilbao liderando como la ciudad con los precios más altos (6,5 euros m2/mes), seguida por Valencia, Sevilla y Málaga, todas con precios alrededor de los 5,5 euros/m2/mes, y Zaragoza, a 4,10 euros/m2/mes.
La inversión alcanza los 400 millones de euros.
En el primer semestre, el sector de propiedades industriales y almacenes logísticos logró inversiones de 400 millones de euros, lo que representa una reducción del 14% en comparación con el año anterior. David Oliva anticipa que la disminución de las tasas de interés propiciará una mayor cantidad de transacciones durante el segundo semestre. En Catalunya, se ha producido una caída abrupta en las inversiones dado que no hay suficientes propiedades disponibles en el mercado. A diferencia de otros mercados como Madrid, donde hay una rotación más frecuente, en Catalunya la oferta limitada y el incremento de los alquileres sugieren que el valor de los almacenes industriales continuará aumentando. Los dueños de almacenes obsoletos prefieren invertir en la modernización de sus propiedades para poder incrementar el alquiler. Oliva también resalta que los fondos de inversión asiáticos y estadounidenses demuestran interés en invertir en Barcelona.
