El sector inmobiliario ha evidenciado un notable dinamismo durante la etapa de recuperación tras la pandemia en las economías europeas, aunque este crecimiento ha mostrado cierta desaceleración debido a las políticas monetarias implementadas entre 2021 y 2022 como respuesta a la inflación.
Las transacciones de compra y venta manifiestan una tendencia general al alza en la eurozona, aunque con variaciones en su intensidad entre diferentes regiones. Además, la falta de oferta ha contribuido a un aumento generalizado de los precios, según un análisis del Banco de España sobre el mercado español en comparación internacional.
Aumento de precios y valorización de la vivienda
Tras el periodo pandémico, el alza de los precios se volvió más notable, aunque se empezó a moderar a mediados de 2022 cuando se aplicaron medidas de endurecimiento por parte de las autoridades monetarias. Aun así, los precios promedio (considerando valores nominales) han aumentado un 90% en toda la OCDE desde 2007 hasta inicios de 2024. Si se ajusta por inflación, el aumento real se reduce al 25%.
En la Unión Económica y Monetaria (UEM), el incremento acumulado de los precios de la vivienda durante este lapso es del 40% en términos nominales, siendo el crecimiento en Alemania (77,5%) y Países Bajos (60%) contribuciones significativas. En contraste, en Italia los precios aún están un 10% por debajo de los niveles alcanzados en 2007.
La tendencia en España se diferencia notablemente de la de otros países, dado que los precios de la vivienda han experimentado un crecimiento continuo desde 2014. A principios de 2024, estos precios, en términos nominales, se acercan a los picos registrados en 2007, en medio de la burbuja inmobiliaria. No obstante, al observar los precios ajustados a la inflación, se evidencia que el ‘shock’ inflacionario que tuvo lugar entre 2021 y 2022 ha afectado negativamente la valorización del sector en la UEM, que pasó de un aumento del 15% entre 2007 y finales de 2021 a solo un 2,5% a inicios de 2024.
En contraste, en España, los precios reales han mostrado una mayor resiliencia frente a este impacto, registrando un crecimiento del 1% desde finales de 2021 y un 5% desde 2019. Aun así, los precios reales en el país siguen siendo un 25% inferiores a los niveles máximos alcanzados en 2007. Esto contrasta con la situación en Alemania y Países Bajos, donde los incrementos acumulados desde 2007 son del 30% y del 10%, respectivamente.
El informe menciona que existen restricciones en la oferta de viviendas nuevas que podrían contribuir a un aumento sostenido de los precios. Ante esta limitación, aproximadamente el 90% de las transacciones inmobiliarias en la zona euro corresponden a propiedades de segunda mano.
Desde 2014, se ha observado un notable incremento en el número de transacciones, a pesar de la desaceleración que comenzó en la segunda mitad de 2022 debido al endurecimiento de la política monetaria. En 2022, las compraventas en España y los Países Bajos fueron casi tres veces mayores que en 2014, mientras que en Francia este número se duplicó.
Con la subida de tasas que se detuvo en junio de este año, lo que generó caídas posteriores, se observó una disminución en la concesión de permisos para edificar nuevas viviendas en las principales economías. Para principios de 2024, se estiman caídas superiores al 40% en Alemania, al 35% en Francia y al 10% en Italia. En términos relativos, entre 2022 y 2023, los permisos para construcción de vivienda en España se ubicaron alrededor del 11% del total de la zona euro.
La eurozona presenta un mayor dinamismo en la inversión residencial en comparación con otras grandes áreas económicas. Desde 2021, en Alemania, Francia e Italia los niveles superan los de España, que se sitúa en un 5,7% del PIB. En la última década, Alemania y Francia han mantenido una inversión en vivienda del 6,5%, mientras que Italia ha visto un aumento significativo gracias a programas de rehabilitación. Entre 2015 y 2022, el crédito hipotecario en la eurozona promedió el 8% del PIB, mientras que en España e Italia se mantenía alrededor del 4%.
Desigualdad en el esfuerzo
La relación entre el precio medio de las viviendas y la renta bruta familiar ha mostrado una evolución diversa en las grandes economías en los últimos 30 años. En Alemania, los ajustes en el mercado llevaron este indicador a estar un 10% por debajo de los niveles de 1996 a finales de 2023. En contraste, los incrementos acumulados se registraron en un 60% en Países Bajos, un 50% en Francia y un 35% en España, mientras que Italia solamente evidenció un modesto incremento del 5%.
