Adquirimos tu vivienda aun con inquilino no deseado: el más reciente (y lucrativo) comercio de bienes raíces

Expertos del sector inmobiliario informan que la compra y venta de viviendas ocupadas ilegalmente está en ascenso en ciudades como Madrid. «Nuestro objetivo es aliviar a nuestros clientes del estrés y la preocupación que conlleva poseer una vivienda ocupada», es la afirmación que se destaca en la página web de la empresa Urgecompraventa.

Esta empresa tiene la particularidad de que promete a sus clientes comprar su casa ocupada en menos de 48 horas una vez aceptada la oferta.

Carmen, una mujer que experimentó en primera persona tener su casa ocupada, optó por vender su propiedad a Urgecompraventa tras meses agobiada por pagar hipoteca, agua y luz que otros disfrutaban sin su consentimiento.

Tranquilizadora fue la ausencia de soluciones rápidas a su problema.

En la Comunidad de Madrid, de acuerdo a datos gubernamentales recientes de 2022, existen 4.500 viviendas ocupadas ilegalmente, lo que se traduce en 1,5 viviendas ocupadas por cada mil existentes en la región.

Este incremento en la compra-venta de propiedades ocupadas se debe, según expertos como Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de FADEI y AMADEI, a la escasez de oferta inmobiliaria. «Anteriormente, solo los fondos de inversión compraban este tipo de propiedades, pero ahora incluso individuos particulares están entrando en el negocio debido a la falta de oferta», sostiene Gómez Huecas.

Es relevante destacar que la venta de una vivienda ocupada en territorio español es legal; sin embargo, el valor de la propiedad puede disminuir entre un 40% y un 60% debido a la ocupación. «Esta circunstancia limita el número de posibles compradores. El comprador debe estar dispuesto a adquirir la propiedad sin poder verla ni saber cuándo podrá hacer uso de ella», manifiesta José Merino, asesor legal del Consejo General del COAPI en España.

En el escenario de un comprador, es frecuente que la desesperación le impulse a optar por perder dinero en lugar de seguir enfrentándose al problema de la ocupación ilegal de su vivienda. «Un proceso de desalojo podría prolongarse hasta 22 meses», señala Merino.

Existen dos métodos para llevar a cabo la venta. El enfoque más habitual es que el dueño desaloje la propiedad a través de un acuerdo con el ocupante ilegal o por medio de un proceso legal de desalojo, para después vender el inmueble. La segunda alternativa es vender la vivienda con el ocupante dentro, dejando al comprador la tarea de desalojarlo.

Por otra parte, una dificultad a la que se enfrenta un vendedor que tenga una propiedad ocupada es la incapacidad de valorar el inmueble de manera adecuada. Merino argumenta que «si el ocupante ilegal no permite la entrada al perito para valorar la vivienda, es muy probable que este obstáculo resulte en la denegación de la hipoteca a muchos posibles compradores, quedando la vivienda accesible solamente para quienes no requieran financiación».

«Debido a que numerosas personas no desean esperar durante todo el proceso de desalojo, numerosas inmobiliarias y fondos de inversión han detectado un nicho de inversión en este tipo de propiedades. De esta manera, el propietario se libera del problema y la inmobiliaria adquiere un bien a un coste muy inferior al del mercado», comenta Guillermo Navarro, socio de la firma de abogados Navarro y Navarro.

Navarro detalla que a pesar de que su firma se especializa en la búsqueda de herederos, cada vez más les llegan casos de propiedades con ocupación ilegal. «Nos dedicamos a tramitar herencias, pero en muchos casos estas propiedades han quedado deshabitadas por mucho tiempo y han sido ocupadas ilegalmente, eso nos exige un doble trabajo», explica.

Primero se encargan del trámite de la herencia y posteriormente negocian con el ocupante ilegal. Navarro recuerda un incidente reciente en la calle Atocha, donde los vecinos contrataron sus servicios para desalojar a un okupa que los había estado amenazando durante años. «Era una situación insostenible para los vecinos. El ocupante vendía drogas, agredió a uno de los vecinos e incluso orinó en el ascensor. Era una situación muy tensa, pero finalmente pudimos negociar con un inversor para que comprara el apartamento con el okupa adentro», relata.

En Urgecomprayventa, explican que comienzan con una oferta inicial basada en la información que el cliente proporciona y en estudios propios del mercado. «Una vez recogida toda la información necesaria, procedemos a la valoración del inmueble y presentamos una oferta definitiva. Nosotros nos hacemos cargo de todos los costes de este estudio», dicen. Además, aseguran a sus clientes que todo el proceso será completamente confidencial: «Nadie, excepto aquellos que usted decida, sabrá que nos contrató para vender su propiedad», asegura la página web.

Navarro comenta que antes estos casos eran poco frecuentes, pero que están aumentando. «Estamos viendo muchos casos de ocupantes ilegales, a pesar de que nos especializamos en herencias. Es un problema serio, ya que iniciar un proceso de desalojo es muchísimo más complejo y demorado de lo que la gente cree», asegura.

No obstante, el presidente de las asociaciones de inmobiliarias desaconseja la compra de estos tipos de propiedades. «Creemos que no es una buena idea, es mucho mejor adquirir una propiedad de una manera fácil, transparente y que pueda usarse inmediatamente después de la compra».

Este miércoles, una consulta rápida en el sitio web de bienes raíces Idealista, reveló que los resultados iniciales de venta de viviendas, clasificados por los menos costosos, están ocupados malintencionadamente. Uno de los anuncios dice: «Apartamento ocupado, para inversores individuales en Puente de Vallecas. Es una planta baja en un edificio de dos pisos. La propiedad tiene 45 metros cuadrados, se ubica en un área comercial con todos los servicios y excelente comunicación. Contáctanos para más información».

Carmen experimentó la ocupación de su casa y no sabía cómo solucionarlo. Durante varios meses, continuó pagando la hipoteca de la propiedad e incluso el agua y la electricidad que otros estaban usando en su lugar. Sin vislumbrar una solución inmediata, optó por vender la vivienda a la empresa Urgecompraventa, una agencia de bienes raíces que promete a sus clientes comprar su propiedad ocupada en 48 horas tras aceptar su propuesta.