El oscuro comienzo de la semana anterior, conocido como lunes negro, podría tener consecuencias más allá de las bolsas de valores, impactando a la mayoría de los sectores económicos. El mercado inmobiliario, que ha estado esperando las decisiones de los grandes bancos sobre las tasas de interés durante varios meses, es uno de ellos.
Las decisiones que se tomen están vinculadas directamente al valor del Euríbor. Una advertencia de los mercados podría provocar que tanto la Reserva Federal de Estados Unidos como el Banco Central Europeo decidan adelantar o incluso incrementar las reducciones de las tasas de interés para septiembre.
Esta reducción podría resultar en una caída del Euríbor, que actualmente ya está en máximos en relación con las tasas de interés en Europa, lo que haría que las hipotecas sean más baratas.
Ferrant Font, director de Estudios de pisos.com, predice que esto llevará a una reactivación del mercado de compraventa de bienes raíces en la segunda mitad del año. A pesar de esto, insta a la precaución. “Se espera una disminución de al menos un 0.25% en septiembre, pero no es seguro que suceda”, explica, señalando factores como las próximas elecciones en Estados Unidos, las cuales podrían influir en las decisiones de la Reserva Federal, que ha mostrado una política menos contundente recientemente. Las decisiones tomadas en Estados Unidos tendrán un efecto en la situación en España y Europa: “Cuando Estados Unidos estornuda, nosotros cogemos un resfriado”.
No obstante, si sucede la reducción de las tasas, se podría convertir en un factor determinante para acelerar el mercado inmobiliario desde una perspectiva transaccional. Font menciona que actualmente estamos un 5% por debajo de las cifras del año pasado, situación que podría invertirse en la segunda mitad de 2024, incluso podríamos alcanzar o superar los números del año pasado.
Muchos expertos en el sector señalan que los precios elevados de las viviendas son consecuencia de la limitada oferta actual. Sin embargo, esto no está obstaculizando el incremento en las ventas, afirma un experto. Esto se explica por el hecho de que aún existe una demanda de compra para reemplazo e inversión que puede adquirir propiedades a pesar de sus altos costos. Esta demanda ha roto récords en transacciones durante los dos años previos, incluso con tipos de interés más desfavorables.
La insuficiencia de la oferta persiste
Aunque se espera una revitalización del sector, Ferran Font sostiene que para que haya una reducción de precios es necesario incentivar notablemente la oferta. Actualmente, se construyen alrededor de 100,000 viviendas anuales, pero el requerimiento real oscila entre 180,000 y 200,000. Así, la brecha de 800,000 viviendas que el Banco de España indicó en mayo pasado, se está extendiendo. «Hay un incremento ligero, cerca del 2-5% en la producción», pero esto no basta para satisfacer la demanda existente y reducir los precios.
Font indica que para lograr un aumento en la oferta, es imprescindible transformar los enfoques en cuanto a la vivienda, una tarea que precisa de la cooperación entre el sector público y privado para estabilizar la normativa del sector. Existen varias soluciones posibles: agilizar el cambio de locales comerciales a residenciales, simplificar los procedimientos administrativos, y retomar las negociaciones sobre la ley del suelo para permitir su progreso, aspectos que favorecerían el desarrollo del sector. En términos generales, es necesario «promover la máxima cantidad de elementos posibles para generar una mayor oferta de vivienda».
Inestabilidad en los primeros meses del año.
La debilidad de las ventas del último mes de mayo, que se ubicaron alrededor de las 44.000 viviendas, pertenece a la tendencia inestable que se viene observando desde que se comenzó el año, según argumenta Font. Una interpretación de los datos indica que un incremento mensual en las ventas es seguido por una disminución el siguiente mes. Mayo representó una caída del 21% en comparación con el mismo plazo en el año pasado, un contraste significativo si se compara con los números de abril, cuando las ventas crecieron un 24%.
El especialista prevé que con mucha probabilidad se iniciará una recuperación del mercado eventualmente, particularmente en el acumulado de las cifras, en comparación con la performance del 2023. Esta recuperación será estimulada no solo por una demanda enérgica, sino también por la disminución progresiva de las tasas de interés a medida que avance el año.
Persistirá la presión en los valores
Por otro lado, el alza de las operaciones en el sector tiene un lado negativo. El aumento de la demanda en un mercado donde ya no hay suficiente oferta ejercerá presión sobre los precios. Por esta razón, según las afirmaciones de Font, director de Estudios de pisos.com, «es poco probable que veamos grandes reducciones en los precios de la vivienda en venta hasta finales de 2024». De hecho, de acuerdo con el informe de precios del mes de julio publicado por la plataforma, los precios de las viviendas usadas subieron un 13,23% en comparación con el año anterior, alcanzando los 2.345 euros por metro cuadrado, lo que representa un aumento del 1,74% respecto al mes anterior.
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