El mercado inmobiliario ha experimentado altibajos durante la primera mitad del año, una situación que se podría describir como agridulce. Aunque la actividad en el sector se mantiene constante, no ha logrado superar el volumen de ventas del año pasado y ha sufrido una serie de oscilaciones notables con miras a la reducción de las tasas de interés del Banco Central Europeo.
El segmento más afectado ha sido el de las viviendas usadas, que han experimentado una disminución del 6,3% en comparación con los primeros seis meses de 2023. Por otro lado, la adquisición de propiedades nuevas ha experimentado un notable crecimiento, registrando la mejor primera mitad de año desde 2014.
Según los datos proporcionados por el INE, de enero a junio se han vendido en España un total de 61.357 viviendas de nueva construcción, lo que representa un incremento del 3,4% en comparación con el mismo periodo en 2023. Estas cifras no solo superan las registros del año anterior, sino que también superan las 60.626 transacciones registradas en 2022, año que fue especialmente fructífero para el mercado inmobiliario. Debemos retroceder una década en el historial para encontrar un primer semestre con más ventas de viviendas nuevas que en los últimos seis meses. En medio de la desaceleración posterior al estallido de la burbuja inmobiliaria, en la primera mitad de 2014 se vendieron 67.429 propiedades nuevas.
A lo largo de los últimos diez años, solo en dos oportunidades las ventas de propiedades nuevas han logrado sobrepasar las 60.000 transacciones en la mitad inicial del año. El sector inmobiliario de viviendas recién construidas experimentó una fuerte caída durante la grave crisis económica, tras una detención en la construcción. De vender más de 150.000 viviendas nuevas en España en el primer semestre de 2008, la actividad se desplomó gradualmente hasta apenas rebasar las 40.000 transacciones en la primera mitad del año entre 2015 y 2017. Luego de la pandemia, la industria de las viviendas nuevas ha ido recuperándose poco a poco, situándose en su mejor momento en la última década, aunque aún está muy por debajo de los niveles extraordinarios alcanzados durante la burbuja inmobiliaria.
La actividad de venta de viviendas nuevas en el año 2024 se ha centralizado en gran medida en cuatro regiones autónomas durante la primera mitad del año. Andalucía, Comunidad Valenciana, Cataluña y Madrid han contabilizado casi el 64% de todas las transacciones durante los primeros seis meses del año, con 14.440, 8.602, 8.485 y 7.714 ventas respectivamente. Esto ha sucedido a pesar de una contracción del 17,5% en el mercado de viviendas nuevas en el centro de la península. Asimismo, Extremadura, Baleares y La Rioja han experimentado descensos anuales de entre el 24,5% y el 10,9%. Por otro lado, otras regiones han visto incrementos con aumentos superiores al 20% en Galicia y Castilla-La Mancha.
El descenso en las ventas de segunda mano
La pujanza del mercado de inmuebles recién construidos en todo el territorio español se torna más evidente al compararla con el desarrollo del sector de la compraventa de viviendas usadas, que constituyen el 79,5% de las 299.223 transacciones reportadas en el país durante el primer semestre del 2024. Dentro de este periodo, se han gestionado 237.866 ventas de departamentos preexistentes, mostrando una disminución del 6,3% en comparación con la primera mitad del 2023. Estas cifras, aunque significativas, demuestran una industria inmobiliaria sólida; sin embargo, no logran superar las 253.955 compraventas efectuadas en el primer semestre de 2023 ni las 269.982 correspondientes al 2022.
La secuencia de compraventas en los últimos seis meses ha demostrado una mayor estabilidad en el sector de las nuevas construcciones que en el mercado de segunda mano. Durante los tres últimos meses, las ventas de departamentos nuevos han mostrado un crecimiento interanual del 5,2% en abril, 10,1% en mayo y 8,3% en junio, registrando un total de 10.209 propiedades vendidas en este último mes. En contraste, las transacciones de inmuebles de segunda mano han experimentado una tendencia negativa durante dos meses consecutivos, con una disminución del 6,1% en junio y una marcada caída del 21,5% en mayo, que fue precedida por un fuerte incremento del 24% en abril después de la Semana Santa y un descenso drástico del 19,3% en marzo.
Los precios siguen en constante aumento.
La directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, sustenta que la preferencia por adquirir inmuebles nuevos sigue en alza porque estos satisfacen las necesidades más solicitadas por los adquirientes. Los recientes datos de junio, presentados este lunes, revelan que los elevados niveles de demanda podrían seguir impulsando un incremento en los precios, particularmente si, como se pronostica, el BCE prosigue con la disminución de las tasas de interés. Los entes del sector inmobiliario esperan que este cambio de orientación en la política monetaria incentive las transacciones de viviendas facilitando el acceso a préstamos.
A pesar de que los datos del segundo trimestre aún no se han divulgado, durante el principio de año las viviendas nuevas experimentaron un mayor incremento en sus precios comparado con las de segunda mano. De acuerdo con el INE, en los primeros tres meses de 2024, el coste de las viviendas nuevas aumentó un 10,1% comparado con el mismo lapso del año previo, superando el incremento del 5,7% observado en las viviendas de segunda mano. Se espera que los incrementos persistan en el futuro próximo, aunque de manera más moderada. Por ejemplo, la Sociedad de Tasación predice que el año finalizará con un incremento interanual cercano al 3,8%. De ser así, el metro cuadrado llegaría a costar 2.979 euros, marcando un nuevo récord histórico. Esto se traduciría en un precio promedio de 208.530 euros para un departamento de 70 metros cuadrados.
La elevación de precios es una consecuencia de la falta de oferta para cumplir con la demanda, dado que la industria de la construcción aún sufre los efectos del estancamiento provocado por la explosión de la burbuja inmobiliaria. En los últimos meses, la construcción ha logrado recuperar cierto impulso. Hasta mayo de este año, los permisos para la construcción de nuevas obras han crecido un 14.8% en comparación con el año anterior, según datos más recientes del Ministerio de Vivienda, que establecen en 46.003 el total de autorizaciones otorgadas hasta la fecha. Otro elemento que está impulsando los precios es la inflación y el incremento en los costos de los materiales de construcción. De acuerdo con la Sociedad de Tasación, solamente en el segundo trimestre de este año, los costos de construcción crecieron un 9.1% en comparación con el año anterior, alcanzando un máximo de 1.310 euros por metro cuadrado.
